2014年被譽為房產眾籌元年,綠地、方興等房企將“眾籌買房”這一模式發揮得淋漓盡致。但是,眾籌在房地產開發環節的介入,一直面臨政策壁壘,直到去年11月李克強總理主持召開國務院常務會議,首次提出“開展股權眾籌融資試點”之后,眾籌模式才迎來政策風口。雖然修改后的《私募股權眾籌融資管理辦法》仍未公布,卻也為眾籌深度介入房地產開發環節打開了一扇門。

　　房產眾籌開發要想成功,需要具備哪些前提條件?通過眾籌開發是否真能降低房價?

　　“我們拿起手機……根據你的希望在定制平臺上找到相應的項目,根據你的愿望提出你要什么樣的房子,就可以發起眾籌,一幫人在這里蓋房子。”

　　5月9日,地產“思想家”馮侖在溫州市工商聯、《每日經濟新聞》及新希望集團聯手舉辦的2015新常態下中國商業地產發展高峰論壇上關于房地產眾籌開發的前景做了如上展望。他認為,此舉可以使得房價至少下降1/3。

　　馮侖沒有講到的是,這樣的設想已經越來越接近現實。本月中下旬,碧桂園將召開新聞發布會,公布公司于4月底在上海拍得的一幅地塊的眾籌開發計劃。與此同時,綠城也將于下月初推出綠城版的眾籌計劃。

　　這些計劃能不能真的讓房價下跌1/3?目前還是未知數,因為房產眾籌開發需要具備諸多前提條件,但這些條件目前尚不成熟。

　　多家房企試水眾籌開發

　　2014年,被業內譽為房產眾籌元年。去年“雙十一”期間,綠地、遠洋、方興等房企將房產眾籌這一營銷模式發揮得淋漓盡致,其中方興借助房產眾籌攬金逾42億元。

　　參與綠地眾籌的一位營銷高層人士告訴《每日經濟新聞》記者,房產眾籌目前主要是一種營銷方式,只有在特定的時間節點才能形成爆發性的聚合力。

　　除了眾籌買房之外,去年就有人提出了“眾籌開發”的概念。其初衷是,當前房價居高不下,眾籌開發可免除很多成本環節,對于消費者而言,能夠拿到比市場上更實惠的房價和個性化的購房需求;對于開發商而言,相當于提前鎖定了消費客群。

　　在這一美好愿景的驅使下,不少房企都在嘗試利用社會大眾的資金來開發地產項目。“樓盤預售制本身就相當于一種眾籌開發。”四川花好月圓房地產董事長樊義波表示,當前隨著銀行和互聯網的加入,眾籌開發概念越來越熱。

　　據悉,本月中下旬,碧桂園將公布上海一地塊的眾籌開發計劃。另據媒體報道,平安集團前不久曾斥資1億元成立股權眾籌平臺“前海眾籌”,業務重點定位為創新股權眾籌、房地產眾籌等。

　　平安集團一位股權眾籌的運營人士介紹說,“我們以前幫開發商融資,就相當于眾籌。比如有10個人或更多人參與眾籌,我們選一、兩個作為代表,開發商把產權證抵押給我們,我們再將其轉到眾籌者指定的賬戶名下,投資年化收益率15%左右。如果未來房價跌了,那么參與眾籌者按原價回購;如果房價漲了,按照漲價比例大家來分攤收益。”“眾籌開發的專業性相對要強一些,不像實體樓盤直接簽署過戶手續或辦理資產抵押即可。眾籌需要做商業計劃書出來,我們這邊會有一個比較完備的團隊來操作,包括對資產情況做盡職調查,對今后樓盤價位進行梳理等。與眾籌買房相比,眾籌開發的操作方式差不多,但牽涉的專業面要廣一些。”上述人士補充說。

　　比想象中的艱難

　　隨著眾籌開發概念被熱炒,一直自稱“定制”模式先行者的河北房企眾美集團,也被媒體拿來當作踐行這一概念的典范。

　　據了解,眾美集團主要是與河北一些事業單位、國企等長期合作,定制開發地產項目。不過,眾美集團一直比較低調。接近眾美高層的一位業內人士表示,眾美一般不會接受采訪。記者撥打眾美官網公布的電話,但一直未能打通。

　　“河北很流行定向代建,民間集資很活躍。”中國城市產業發展聯盟主席陳寶存表示,眾美前身是一家廣告公司,現在采用這種模式以項目為標的集資建房,恰恰說明房企缺少其他融資方式。

　　陳寶存認為,眾籌開發做成功比較難,他就遇到過一個活生生的失敗案例。“那個朋友想在北京集資建房,有幾百人集資,但意見不統一,房價相比市價便宜一半但沒有可行性,組建了個開發公司,但相比專業開發商沒有拿地優勢。”

　　實際上,眾籌開發遠比想象的艱難,甚至可能會觸碰政策紅線,比如商品房預售制度。樊義波認為,房企引入第三方金融機構,采取迂回戰術,雖可規避非法集資,但房地產作為一個產業生態體系,眾籌開發違反了商品房預售制度,有違規提前賣房的嫌疑。

　　“即使通過眾籌拿到了地,項目后續資金如何解決?借助外部杠桿還是繼續讓眾籌者自己掏錢?”亞信控股集團董秘榮騰洪提出了自己的疑問,他認為,眾籌開發會把風險轉嫁給眾籌參與者。如果有房企介入眾籌開發,則很容易形成一種變相融資,即便不是變相融資,房企如何保證眾籌參與者的房源購買優先權與投資機制的公平?這也是個問題。

　　站在房企的角度,眾籌開發項目初期更多是一種文字描述,而沒有實體樣板間說服眾籌參與者,容易帶來觀望情緒,且房企引入第三方機構時,如果沒有回購協議或擔保機制,這些機構也沒法讓眾籌者放心,從而淪為“偽眾籌”。

　　全國房地產經理人聯盟執行秘書長、金融投委會執行主任姜煒表示,眾籌開發作為一種金融創新,監管部門應鼓勵房企探索,核心是要管好錢,保證資金定向使用,降低開發成本和售價。

　　一位接近碧桂園高層的區域公司投資總監指出,眾籌開發仍是一種理念,公司這么做,是想參與房地產的上游領域,還可以收集大量的購房者信息。